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莆田市2019年上半年房地產市場運行形勢分析

秋水 2019-07-12 17:44 互聯網

[文章摘要]莆田市2019年上半年房地產市場運行形勢分析。

    594房產網訊

  莆田市2019年上半年房地產市場運行形勢分析


  2019年,我市各級各部門繼續貫徹落實市政府《關于加強精準調控穩定房地產市場的通知》(莆政辦[2018]86號)等房地產調控政策,通過限地價限房價、促動工促銷售等具體措施,實現穩價格穩市場穩預期穩增長的目標。上半年,全市房地產市場呈現“五升一穩”態勢:“五升”是通過促動工商品房新開工面積回升,帶動房地產投資增長和批準預售面積上升,同時隨著政策穩定預期穩定,購房需求逐步釋放,商品房銷售和二手房交易隨之回升;“一穩”是通過限地價控房價,我市商品住房銷售均價總體保持基本穩定。

  一、房地產開發投資情況

  1、商品房新開工面積同比回升。

  上半年在建工ECO以及去年第四季度和今年一季度新出讓地塊(建發央著央譽項目、霞林坂頭東項目、涵江保利融創項目等)開工建設下,商品房新開工面積同比出現回升,扭轉一季度同比下降態勢。1-6月份,全市商品房施工面積1913.30萬㎡,較去年同期略降2.32%,其中新開工面積186.17萬㎡,同比(去年170.67萬㎡)上升9.08%。從季度數據看,一季度新開工100.01萬㎡,二季度86.16萬㎡。

  從各縣區新開工項目看,北岸因上年基數低,今年世茂國風湄洲開工拉動增幅最大;荔城、城廂在新出讓地塊動工下帶動本區新開工面積增幅達70%以上;其他縣區皆為比降。其中北岸7.23萬㎡,比增88.28%;荔城區67.91萬㎡,比增74.44%;城廂區27.89萬㎡,比增70.27%;仙游縣31.02萬㎡,比降6.62%;秀嶼區20.05萬㎡,比降12.29%;涵江區32.07萬㎡,比降42.15%。

  2、房地產投資保持持續上升。

  隨著商品房新開工面積同比回升,特別是中心城區的建發、融創、聯發等新出讓高地價項目開工建設,帶動約30億元土地購置費入庫統計,上半年房地產投資保持持續上升。1-6月,全市房地產完成開發投資152.95億元,較去年同期(132.93億元)比增15.06%。其中一季度投資61.25億元,二季度投資91.70億元,較一季度增加30.45億元。

  從各縣區的房地產開發投資情況看(按項目屬地統計原則),北岸及秀嶼區因上年同期基數低,今年分別在世茂國風湄洲、云悅壹號等新開工項目帶動下增幅較大;荔城區在建發二個新開工項目和恒大悅府、保利中央公園、凱天青山宮邸等在建項目帶動下,增幅達74%;除涵江區去年基數高今年新開工項目減少同比下降外,其他縣區都有不同程度的增幅。其中北岸3.04億元,比增266.27%;秀嶼區7.33億元,比增128.35%;荔城區46.39億元,比增74.07%;仙游縣21.46億元,比增12.65%;城廂區37.91億元,比增12.16%;涵江區36.83億元,比降25.42%。

  二、商品房供求關系情況

  1、批準預售面積同比增長明顯。

  隨著房地產市場不斷回暖,房地產企業加快施工進度,續建的項目持續申辦預售許可,新開工的項目力爭申辦預售許可,上半年商品房批準預售面積同比增長明顯。1-6月,全市商品房批準預售面積222.62萬㎡,比增33.32%;其中商品住房批準預售面積184.54萬㎡,比增40.46%。按季度分,一季度商品房批準預售面積78.25萬㎡(其中商品住房59.64萬㎡);二季度商品房批準預售面積144.37萬㎡(其中商品住房124.90萬㎡),較一季度增加約一倍。

  從各縣區的批準預售面積看,涵江區在飛旋東區二號、武夷·木蘭都、德信·御龍灣以及保利、融創、聯發、正榮涵江項目的預售許可下,帶動本區預售面積大幅增長。各縣區批準預售面積分別為:涵江74.49萬㎡,比增151.66%;北岸13.36萬㎡,比增30.60%;城廂28.73萬㎡,比增19.76%;荔城56.92萬㎡,比增13.45%;仙游42.01萬㎡,比降1.43%;秀嶼7.10萬㎡,比降31.53%。

  2、商品房銷售面積回升明顯。

  在穩政策穩房價穩預期大環境下,經過去年7月份起半年的市場觀望后,今年購房需求開始逐步重新釋放,上半年銷售面積扭轉了去年全年和今年一季度同比下降的態勢轉負為正。據商品房買賣合同網簽系統統計,1-6月份,全市商品房銷售網簽面積163.42萬㎡,比增9.73%;其中商品住房銷售136.42萬㎡,比增15.54%。商品房銷售面積按季度分,一季度71.77萬㎡,二季度91.65萬㎡,較一季度增加近20萬㎡。從各月的商品房銷售網簽面積看,1-6月份分別為29.42萬㎡、20.76萬㎡、19.67萬㎡、18.72萬㎡、27.11萬㎡、46.38萬㎡ ,可以看出隨著6月份建發央著開盤銷售面積明顯回升。

  從各縣區銷售情況看,荔城區在建發央著、建工ECO等項目支撐下銷售增幅達73%;秀嶼區在國湄領秀開盤銷售下增幅也達50%;其他縣區都有不同程度的升降。各縣區銷售面積分別為:荔城區44.50萬㎡,比增73.28%;秀嶼區17.32萬㎡,比增50.22%;涵江區37.90萬㎡,比增15.13%;城廂區26.78萬㎡,比增1.62%;仙游縣31.72萬㎡,比降16.81%;北岸5.20萬㎡,比降30.20%。

  3、商品住房均價保持基本平穩。

  自2018年7月起實施限地價控房價等綜合精準調控措施后,我市商品住房價位總體保持基本平穩。從對商品房買賣合同網簽價格統計,今年1-6月,全市商品房銷售均價為10068元/㎡,比增5.29%;其中商品住房銷售均價為10142元/㎡,比增5.70%。商品住房銷售均價按月份分,1-6月分別為10592元/㎡、9145元/㎡、10031元/㎡、9959元/㎡、9192、元/㎡、10414元/㎡,總體保持平穩態勢。

  商品住房銷售均價按縣區分,荔城區因建工ECO約10萬㎡均價在萬元以下拉低了全區銷售均價,出現較大的降幅;涵江區和仙游縣增幅較大,都在10%以上,仙游縣達到近20%。各縣區銷售均價分別為荔城區11580元/㎡,比降16.31%;城廂區14494元/㎡,比降2.02%;秀嶼區7160元/㎡,比增5.25%;北岸5512元/㎡,比降2.80%;涵江區10110元/㎡,比增10.41%;仙游縣7055元/㎡,比增19.78%。

  4、房地產庫存面積增加明顯。

  從商品房批準預售面積和合同網簽面積關系看,1-6月全市商品房供銷比為1.36:1,其中商品住房供銷比為1.35:1。上半年共增加商品房庫存面積59.2萬㎡,其中商品住房增加48.12萬㎡。庫存量增加明顯主要原因是建發央著、建工ECO等樓盤集中6月底開盤,部分已被選購的商品房尚未進入網簽。

  截止6月末,全市商品房庫存面積473.13萬㎡,去化周期18個月。其中住宅309.64萬㎡、去化周期12個月;商業106.98萬㎡、去化周期63個月;辦公56.51萬㎡、去化周期47個月。

  5、二手房交易面積平穩增長。

  政策的穩定也給市場預期帶來穩定,二手房市場在穩政策穩房價穩預期的環境下保持著平穩成交量。1-6月,全市二手房成交面積57.51萬㎡、比增32.15%;其中二手住房成交面積46.23萬㎡、比增21.66%。二手房成交面積按季度分,第一季度27.89萬㎡(其中二手住房21.20萬㎡),第二季度29.62萬㎡(其中二手住房25.03萬㎡),保持平穩增長。

  分區域看,市本級二手房交易面積45.71萬㎡、比增38.56%(其中二手住房成交面積35.41萬㎡、比增28.02%);仙游縣二手房交易面積11.80萬㎡、比增12.06%(其中二手住房成交面積10.82萬㎡、比增4.64%)。

  三、土地及金融信貸情況

  1、房地產用地供應成倍增長。

  在各級政府大力推進征遷供地措施下,上半年全市房地產用地供應成倍增長。1-6月通過招拍掛供應房地產經營性用地16宗77.25公頃(合1158.75畝),與去年同期(502.05畝)比增130.80%;出讓總價款583200萬元,同比增長114.01%。從季度看,一季度出讓7宗29.54公頃,二季度出讓9宗47.71公頃,較一季度增加18.17公頃。

  按區域分,市本級供地11宗53.21公頃(合798.15畝)、比增204.27%,總價款467450萬元,平均每畝586萬元、比降23.83%,地價下降原因是大部分地塊位于非中心城區;仙游縣供地5宗24.04公頃(合360.60畝)、比增50.43%,總價款115750萬元,平均每畝321萬元、比增8.65%。

  2、房地產各項貸款增速趨緩。

  截至5月末,全市房地產各項貸款余額700.74億元,同比增長11.33%,增速比2月末下降1.86個百分點;今年新增29.90億元,同比少增7.91億元。房地產各項貸款余額占全市本外幣貸款余額的比重為36.12%,同比提高2.23個百分點。

  房地產開發貸款同比小幅增長。截至5月末,全市房地產開發貸款余額82.81億元,同比增長2.05%,今年增加5.73億元,同比多增6.43億元。其中:地產開發貸款(即:政府土地儲備機構貸款)同比下降38.85%,住房開發貸款余額同比增長7.51%。

  個人住房貸款穩中放緩。截至5月末,全市個人住房貸款余額582.38億元,同比增長14.06%,增速比2月末下降1.32個百分點;今年新增24.80億元,同比少增13.41億元。其中,新建房貸款余額517.26億元,同比增長11.61%;再交易房貸款余額65.12億元,同比增長38.13%。個人住房貸款放緩主要原因是2018年下半年受政策調控樓市觀望等原因影響,全年商品房銷售面積下降30%,致使今年上半年個貸需求放緩。


  本文來源:莆田市住房和城鄉建設局 作者:陳志強





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